Guide pratique : Les étapes essentielles pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse
En Suisse, la réalisation d’un projet immobilier va reposer essentiellement sur 3 paramètres:
- Les fonds propres (apport personnel)
- La capacité d’emprunt (taux de charge)
- La valeur bancaire du bien
Ces trois paramètres doivent être alignés entre le départ du projet et sa réalisation finale. Il est donc essentiel de comprendre un peu plus en détails chacun de ces paramètres isolément ainsi que leurs interdépendances.
1. Les fonds propres
L’apport de fonds propres peut varier en fonction de l’usage du bien désiré. Ainsi, dans le cadre de l’achat d’un logement principal, l’apport personnel communément admis par les établissements financiers est de 20% de la valeur bancaire. Il faudra ajouter en apport personnel les coûts d’acquisition (notaire, droit de mutation, constitution de cédule etc.), généralement calculé à 4,5% du prix d’achat dans les cantons romands. Dans le cadre des achats de biens de rendement, cette répartition est calculée de la même manière. Les biens secondaires exigeront généralement quant à eux des apports personnels plus important (entre 30% et 45% selon les établissements financiers sollicités).
2. Le taux de charges
En corrélation avec les fonds propres exigés, les institutions financières vérifieront ensuite votre capacité à supporter l’emprunt que votre projet nécessite. Ce calcul sera basé sur des taux d’intérêts théoriques (environ 5%), un éventuel amortissement (si l’hypothèque dépasse 66% du prix du bien) et des charges d’entretien (entre 0,5% et 1% de l’évaluation bancaire du bien). Le total de ces coûts ne devra excéder 33% de vos revenus bruts pour l’achat de votre résidence principale. Dans le cas d’une résidence secondaire, le total de ces coûts ne devra excéder 33% de vos revenus bruts en intégrant en sus vos coûts de logement principal. Enfin dans le cadre d’un bien de rendement, les établissements vérifieront si les loyers perçus couvrent les charges théoriques et dans le cas contraire, si vous pouvez vous porter garant à titre personnel.
3. La valorisation bancaire
Il s’agit d’un aspect souvent méconnu du mécanisme de financement en Suisse. Les informations et règles de financement concernant les apports de fonds propres et le taux de charges s’appliquent toujours a la valeur bancaire du bien, qui n’est pas toujours égal à la valeur de marché. Autrement dit, lorsque la valeur bancaire retenu par la banque est inférieure à la valeur d’achat d’un bien, c’est à l’acheteur de compenser sur ces fonds propres personnels (hors LPP et troisième pilier) la différence. Ce dernier paramètre peut donc dans certains cas venir solliciter des fonds propres supplémentaires et ainsi compromettre la viabilité du projet.
En conclusion, pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse, il est essentiel de bien comprendre les exigences en matière de fonds propres, de capacité d’emprunt et de valorisation bancaire. En vous préparant adéquatement et en recherchant les meilleures offres, vous pourrez concrétiser votre projet immobilier avec succès et sérénité. N’hésitez pas à consulter des experts du domaine pour vous accompagner dans cette démarche et obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation financière.
