Guide pratique : les étapes essentielles pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse

En Suisse, la faisabilité d’un projet immobilier repose sur trois paramètres :

• les fonds propres (votre apport personnel) ;
• la capacité financière (le taux de charge) ;
• la valeur bancaire du bien.

Ces trois paramètres doivent rester alignés du début du projet jusqu’à la signature. Ce guide, mis à jour en novembre 2026, les explique un par un, puis détaille les étapes concrètes de votre demande de prêt.

Pour un logement principal, les établissements exigent au minimum 20 % de la valeur de nantissement du bien, dont au moins 10 % hors 2e pilier (épargne, 3e pilier, donation…). S’y ajoutent les frais d’acquisition (droits de mutation, notaire, cédule hypothécaire), généralement 4 % à 5 % du prix dans les cantons romands, à payer en liquidités.

• Bien de rendement (immeuble ou appartement destiné à la location) : au moins 25 % de fonds propres, sans recours au 2e pilier, et un amortissement plus rapide de la dette au-delà de deux tiers de la valeur (en 10 ans au maximum).
• Résidence secondaire : les exigences sont plus élevées, souvent entre 30 % et 50 % selon l’établissement et la région.

Tous les détails dans notre article sur les fonds propres nécessaires.

L’établissement vérifie ensuite que vous pouvez supporter durablement l’emprunt, même si les taux remontent. Le calcul repose sur des charges théoriques, indépendantes des taux réels du moment :

• un taux d’intérêt théorique d’environ 5 % sur l’ensemble du prêt ;
• l’amortissement de la part du prêt qui dépasse deux tiers de la valeur du bien, sur 15 ans au maximum (ou jusqu’à la retraite si elle intervient avant) ;
• des frais d’entretien d’environ 1 % de la valeur du bien par an.

Le total ne doit pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut. Pour une résidence secondaire, les charges de votre logement principal sont ajoutées au calcul. Pour un bien de rendement, l’établissement vérifie que les loyers couvrent les charges théoriques, et à défaut que vos revenus permettent de compenser.

Exemple : pour un bien de 1 000 000 CHF financé à 800 000 CHF, les charges théoriques s’élèvent à environ 40 000 CHF d’intérêts, 9 000 CHF d’amortissement et 10 000 CHF d’entretien, soit 59 000 CHF par an. Il faut donc un revenu brut d’environ 177 000 CHF.

C’est l’aspect le plus souvent méconnu. Les règles de fonds propres et de taux de charge s’appliquent à la valeur retenue par l’établissement, qui n’est pas toujours égale au prix d’achat. Si la banque estime le bien en dessous du prix, la différence doit être couverte par des fonds propres supplémentaires, hors 2e pilier. Or chaque établissement a ses propres méthodes d’évaluation : solliciter plusieurs prêteurs peut faire toute la différence.

1. Déterminez votre capacité d’achat avant de visiter, pour cibler les biens réellement finançables. Notre calculateur de capacité d’achat vous donne une première estimation.
2. Obtenez une attestation de financement : elle renforce votre offre face aux autres acheteurs.
3. Préparez votre dossier : pièces d’identité, revenus, fonds propres, documents du bien. Voir notre checklist des documents.
4. Faites une offre au vendeur, sous réserve de financement si possible.
5. Comparez les offres de financement : taux, valorisation, conditions de sortie, flexibilité. Le choix entre SARON et taux fixe se fait à ce stade.
6. Signez le contrat de prêt et organisez, le cas échéant, le retrait ou le nantissement de votre prévoyance.
7. Passez chez le notaire : signature de l’acte de vente, constitution de la cédule hypothécaire et versement des fonds au vendeur.

Pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse, il faut maîtriser l’équilibre entre fonds propres, capacité financière et valeur bancaire du bien. Une bonne préparation et la mise en concurrence de plusieurs établissements vous permettent d’obtenir de meilleures conditions et d’éviter les mauvaises surprises. C’est pourquoi nous recommandons de consulter un conseiller dès le début de votre recherche.

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