Les points fondamentaux sur les fonds propres nécessaires pour obtenir un financement immobilier en Suisse

Pour financer l’achat de votre résidence principale en Suisse, trois éléments sont déterminants : vos fonds propres, vos revenus et la valeur que l’établissement financier attribue au bien. Les fonds propres représentent la part du prix que vous financez par vos propres moyens. Voici les règles essentielles, mises à jour en novembre 2026.

Les directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), reconnues par la FINMA, imposent un apport minimal de 20 % de la valeur de nantissement du bien. Cette valeur correspond au plus bas entre le prix d’achat et l’estimation de l’établissement. Le prêt hypothécaire couvre donc au maximum 80 % de cette valeur.

Point souvent sous-estimé : si la banque estime le bien en dessous du prix de vente, la différence doit être couverte intégralement par vos fonds propres. Un financement au-delà de 80 % reste exceptionnel et suppose des garanties complémentaires ; il ne faut pas le considérer comme acquis.

Sur ces 20 %, au moins la moitié, soit 10 % de la valeur de nantissement, doit provenir de fonds qui ne sont pas issus du 2e pilier : épargne, avoirs du 3e pilier (pilier 3a), donation, avance d’hoirie, titres, etc. Le solde peut provenir de votre caisse de pension (2e pilier).

En plus des 20 %, prévoyez des liquidités pour les frais d’acquisition : droits de mutation, émoluments du registre foncier, honoraires du notaire et frais de constitution de la cédule hypothécaire. Dans les cantons romands, ils représentent en général entre 4 % et 5 % du prix d’achat (certains cantons accordent des allègements aux primo-accédants). Ces frais ne sont pas financés par la banque.

En pratique, il faut donc compter environ 25 % du prix d’achat en fonds propres, frais compris.

La prévoyance peut être mobilisée pour l’achat de votre résidence principale, sous deux formes :

• Le retrait anticipé (encouragement à la propriété du logement, EPL) : montant minimal de 20 000 CHF pour le 2e pilier ; après 50 ans, le montant est limité ; un retrait n’est possible que tous les 5 ans et au plus tard 3 ans avant l’âge de la retraite. Le retrait est imposé séparément à taux réduit et diminue vos prestations de prévoyance, qu’il peut être judicieux de compenser par une assurance.
• Le nantissement : les avoirs restent placés et servent de garantie à la banque. Les prestations ne sont pas réduites et il n’y a pas d’impôt immédiat.

Le pilier 3a peut aussi être retiré ou nanti pour le logement principal. Le choix entre retrait et nantissement dépend de votre âge, de votre fiscalité et de votre couverture en cas de décès ou d’invalidité ; il mérite une analyse personnalisée.

Les établissements financiers doivent vérifier l’origine de vos fonds propres. Ils demandent des justificatifs : relevés bancaires, attestations de prévoyance, contrat de donation ou de prêt familial, acte de vente d’un autre bien. Les avoirs doivent généralement figurer dans votre déclaration d’impôts. Un prêt familial est possible, mais il est en principe considéré comme une dette et pris en compte dans le calcul de votre capacité financière. Notre checklist des documents pour votre financement vous aide à tout préparer.

Même avec 20 % d’apport, la banque vérifie que vos charges théoriques ne dépassent pas environ un tiers de votre revenu brut. Elles sont calculées avec un taux d’intérêt théorique d’environ 5 %, l’amortissement et des frais d’entretien d’environ 1 % de la valeur du bien. Nous détaillons ce calcul dans notre guide pratique pour obtenir un prêt hypothécaire.

• 20 % de fonds propres minimum sur la valeur de nantissement, dont au moins 10 % hors 2e pilier.
• Comptez 4 % à 5 % de frais d’acquisition supplémentaires en liquidités.
• Le 2e et le 3e pilier peuvent être retirés ou nantis pour la résidence principale.
• L’origine des fonds doit être documentée.

Vous voulez savoir quel prix d’achat vos fonds propres vous permettent ? Calculez votre capacité d’achat en quelques minutes ou contactez nos conseillers.